Lotificación mínima, valor y vivienda II

Uno de los aspectos que derivó en la expansión de las manchas urbanas hacia las periferias, aumentando la densidad en esas zonas y disminuyéndola en las zonas intraurbanas (de mejor consolidación respecto a la infraestructura y servicios), es el modelo de producción de vivienda económica, basado en la adquisición de grandes extensiones de suelo de zonas contiguas al

casco urbano o en su caso mucho más allá de sus límites ya consolidados.

En cierta manera se debe a que, en las zonas intraurbanas, además de ser escaso, el valor del suelo es mucho más alto que en las periferias, estamos hablando de un valor hasta cinco veces o más por metro cuadrado (de acuerdo a la zona de ubicación), que limita su uso para el desarrollo de vivienda para el segmento de vivienda de interés social.

También, este mismo crecimiento urbano, ha desplazado a sectores de población sin acceso a crédito para vivienda, a las periferias, consolidando asentamientos irregulares que demandan infraestructura y servicios, los cuales resultan más costosos para suplirlos que en las zonas intermedias.

En un estudio de caso elaborado por la Secretaría de Desarrollo Social (SEDESOL) para la ciudad de Los Cabos en 2012 se muestra que un modelo urbano que duplicara la densidad poblacional actual del municipio generaría, para 2040, una mancha urbana 45% menor que la esperada con la tendencia observada. Este modelo reduciría el costo de la construcción de nueva infraestructura hídrica, de drenaje y alumbrado público a sólo dos terceras partes del costo que implicaría continuar con el modelo expansivo de la ciudad (SEDESOL, 2012a).

En la mayoría de las ciudades de México, se repite este modelo con zonas intraurbanas de baja densidad habitacional y zonas periféricas de mayor densidad; ahora, los altos costos del suelo en la zona intermedia limita los desarrollos de vivienda de tipo económico, pero la expansión de los asentamientos periféricos que los hace atractivos para su desarrollo, traslada costos sociales y económicos a la ciudad, al encarecer el suministro de la infraestructura, equipamiento y servicios requeridos en detrimento de la calidad de vida del ciudadano.

En el documento Vivienda y ODS en México, elaborado entre ONU-Habitat, INFONAVIT y SEDATU, se proponen medidas para consolidar el derecho a la vivienda adecuada en cumplimiento de la Agenda 2030 para el Desarrollo Sostenible en México, en el Capítulo 6, se propone Impulsar la Vivienda Social Intraurbana, con la propuesta de lineamientos para su logro.

La demanda de vivienda para este sector existe y sigue aumentando, ¿Cómo equilibrar la oferta del alto valor de suelo y generar las condiciones necesarias para solucionar la demanda

de vivienda social, donde se ofrezcan las condiciones que mejoren la calidad de vida del usuario y que sea atractivo para los inversionistas y/o desarrolladores?

En mi anterior colaboración para eComunidad, mencioné el Principio número 9, de la Política Nacional de Suelo del Instituto Nacional del Suelo Sustentable, donde abre la puerta a una regulación del valor de suelo por parte del Estado, tal vez no sea lo más adecuado una percepción de imposición, pero si podemos hablar de facilitar mecanismos económicos y de gobernanza a las partes involucradas.

Podemos decir, que el valor del suelo, resulta en función de lo que se puede desarrollar sobre el mismo, pero para este segmento social, tendríamos que considerarlo con un enfoque basado en el bien común, no privilegiando el valor de mercado (que muchas veces se desborda en la especulación), sino atendiendo a los beneficios de una mayor integración social y urbana.

El autor es Arquitecto y Maestro en Valuación Inmobiliaria e Industrial.

Estudios en Administración de la Construcción, Diplomado en Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial y Diplomado en Protección Civil.

jlmorch@hotmail.com.