Lotificación mínima, valor y vivienda

Dentro de los espacios  de vida del habitante urbano, uno de los más importantes es la vivienda, en dónde se manifiestan actividades de reunión, descanso y recreación, lo que llamamos hogar.

Existen diversas normas, reglamentos y lineamientos acerca de las dimensiones mínimas de los espacio habitables, pero todos podemos coincidir en la percepción común, que la vivienda ideal es la que cuenta con áreas espaciosas, jardineadas y de servicio adecuados.

Por supuesto, los parámetros anteriores tendrán una varianza de acuerdo al sector socioeconómico correspondiente, llámese económica, popular, tradicional, media, residencial y residencial plus, acorde a la clasificación del Código de Edificación de Vivienda 2017; ahí mismo, está determinado el máximo de metros cuadrados construidos por segmento, observándose que el mínimo

corresponde a la vivienda económica y popular con un máximo de 40 y de 50 m2 de construcción respectivamente, las cuales significan el mayor porcentaje del inventario de tipologías antes descritas.

A estas dos tipologías, les corresponden así mismo, las dimensiones mínimas de terreno, normadas por los planes de desarrollo urbano y/o normatividad correspondiente y sus variables de acuerdo a la entidad de origen, estamos hablando de predios de dimensiones mínimas de 95 m2, con un frente mínimo de 6 m, y aun así, se registran desarrollos inmobiliarios que evaden esas dimensiones cambiando la figura de privada a condominal, para reducir el frente mínimo a 4.5 m, agregaríamos además que de lo anterior, los proyectos resultantes, dejan espacios sin aprovechamiento, sin uso alguno en la realidad del que lo habita.

Considerando el supuesto, de que cuentan con los servicios de agua, drenaje, energía, alumbrado público y el manejo de desechos sólidos de manera segura y sustentable, sin ocupar áreas de riesgo o no urbanizables, hablaremos de las áreas requeridas para la habitabilidad.

El área construida de acuerdo a lo anterior, es un espacio habitable para una persona y hasta cuatro personas máximo, dónde puedan desarrollar las actividades relacionadas al hogar; esto sería factible en una línea de tiempo limitado, suponiendo que, al aumentar la familia o los habitantes de inmueble, proporcionalmente se aumentarían las áreas habitables de la construcción.

Pero con las dimensiones de terreno expuestas anteriormente, el poco espacio disponible es ocupado por las construcciones (no por los espacios), dejando a un lado todos los principios de vivienda adecuada, principalmente el de habitabilidad, además podríamos observar una creciente pérdida de valor del patrimonio de los propietarios de los inmuebles.

¿A qué se debe la aceptación de las dimensiones mínimas en la lotificación para estos tipos de vivienda?, no encuentro un análisis que sustente cuales deberían de ser dichas dimensiones para garantizar el desarrollo del individuo en su hogar, más bien, considero se deben a la voz de la especulación, fomentada anteriormente por los programas públicos del supuesto “interés social” al que pueden tener acceso los segmentos de población con menos ingresos.

En el Principio número 9, de la Política Nacional de Suelo del Instituto Nacional del Suelo Sustentable, nos dice: “La Política Nacional de Suelo impulsará mecanismos para evitar la especulación del suelo  y de la propiedad inmobiliaria, garantizando que el suelo urbano sea plenamente aprovechado, en particular los inmuebles no edificados, no utilizados o subutilizados”.

¿Lo podríamos interpretar como un intento del Estado para la regulación de los valores del suelo?, ¿Deberíamos realmente regular la especulación para ofrecer terrenos habitacionales

de mayores dimensiones para este segmento de población?

En mi siguiente colaboración, desarrollaré el punto de valor del suelo y su regulación.

El autor es Arquitecto y Maestro en Valuación Inmobiliaria e Industrial.

Estudios en Administración de la Construcción, Diplomado en Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial y Diplomado en Protección Civil.

jlmorch@hotmail.com