“Cláusula de reserva de dominio" ¿Garantía de pago del predio, o es una oportunidad de iniciar la construcción de su patrimonio?

Hoy hablaremos del tema de la reserva de dominio en un título de propiedad, de un predio adquirido en el Ayuntamiento. Con la compraventa éste se obliga a entregar el predio y el comprador a pagar por el un precio cierto.

Al respecto, a veces las partes acuerdan el diferimiento del pago del predio en uno o más plazos, el Ayuntamiento como medida de protección inserta una cláusula de reserva de dominio en el título de propiedad del predio adquirido.

El Municipio tiene la propiedad y el dominio del predio, en razón de la cláusula de reserva de dominio. Transmite el dominio cuando se paga el precio. La ventaja para el comprador es que desde el inicio tiene la posesión del inmueble vendido y puede iniciar con la construcción de su vivienda.

Es un trámite personal o bien por un gestor con carta poder notariada y copia de la identificación oficial, presentando a Sindicatura Municipal una solicitud por escrito con:

+Copia de identificación oficial,

+Copia de título de propiedad,

+Copia de recibos de pago del lote,

+Copia de recibo de pago del título de propiedad,

+Recibo de pago por concepto de cancelación de la reserva de dominio.

Conviene destacar que la Ley señala como perfección del contrato de compraventa la entrega del Bien y el pago del precio de la misma, y en este caso ni la una ni el otro se ha entregado para la adquisición de la propiedad.

Por tanto, la reserva de dominio constituye una excepción al principio, ya que la entrega de la posesión del inmueble vendido no supone la transmisión del dominio.

En la reserva de dominio, las partes vendedora y compradora puedan exigir recíprocamente el cumplimiento de las obligaciones del contrato.

Su finalidad reside en la garantía que constituye para el Municipio el aseguramiento del pago del precio y la oportunidad de dar al Ciudadano que, de acuerdo a sus posibilidades económicas, a veces no puede pagar su terreno de contado.

Igualmente, el comprador disfruta de la posesión y por tanto del uso inmueble adquirido, mientras lo está pagando con una mayor comodidad.

Cabe señalar que mientras el pacto de reserva de dominio se encuentre vigente, es decir, mientras el comprador va pagando, éste carece de facultades de transmisión o poder de disposición del inmueble a favor de un tercero.

Satisfecho por el comprador la totalidad del precio pactado, la propiedad se transfiere al comprador de forma automática, sin necesidad de ningún acto declarativo de tal derecho, ya que la adquisición del dominio depende únicamente del cumplimiento de la condición pactada.

Cubierto el total del precio pactado, y liquidado en su totalidad el pago correspondiente al inmueble y con los recibos de pago emitidos por la Tesorería Municipal, se solicita a través de oficio al registro Público de la Propiedad y del Comercio, a fin de hacer público que ya se canceló dicha reserva de dominio y se deja sin efecto la Cláusula de reserva de dominio en el contrato de Compraventa.

Finalmente, la Cláusula de reserva de dominio suele incluirse en los contratos de compraventa de terrenos cuando así se solicita a través de un título de propiedad o escritura pública, inscritos ante el Registro de la Propiedad, recibiendo la necesaria protección registral frente a terceros.

La autora es coordinadora de Bienes del Dominio Público en el Ayuntamiento de Hermosillo,

Dra. en Derecho Penal y maestra especialista en Seguridad Pública.

licmcguerrero03@gmail.com