Qué debemos tomar en cuenta al otorgar un poder para actos de dominio irrevocable

La semana pasada explicamos que un poder para actos de dominio en forma irrevocable es un poder en el que el poderante otorga al apoderado facultades para disponer del inmueble y

llevar a cabo actos como la venta o arrendamiento del mismo, pues se ha cumplido con una obligación de pago, pero otorgar este tipo de poder implica una serie de riesgos que hoy vamos a exponerle para que los tome en cuenta si ha pensado otorgar un poder de esta naturaleza.

Este tipo de poder se ha empleado frecuentemente para evitar la escrituración de una compraventa sobre un inmueble. Esto es un fraude fiscal, además de que el vendedor legalmente seguirá siendo el propietario del inmueble y podrá disponer del mismo, teniendo la posibilidad de poder venderlo fraudulentamente a otra persona o constituir una garantía hipotecaria sobre el mismo, obteniendo un crédito.

En el Registro Público de la Propiedad, el inmueble seguirá apareciendo a nombre del vendedor o de cualquiera de sus acreedores. En caso de incumplimiento, podrá embargárselo.

Otro punto a considerar, es que los poderes se extinguen o quedan sin efecto a la muerte o interdicción del poderdante o del apoderado; esto significa que si fallece el vendedor, el comprador tendrá que apersonarse con los herederos o sucesores del finado para que promuevan un juicio a fin de obtener la titulación del inmueble vendido.

Si hay una interdicción que declare incapaz al poderdante o al apoderado, se tendrá que promover un juicio para obtener la escrituración del inmueble; en ambos casos, se genera un serie

de gastos mayores a los que se hubieran erogado si se hubiera formalizado la compraventa desde un inicio.

También los poderes se extinguen al término de su vigencia, por lo que consideremos que, de acuerdo a las reformas recientes al Código Civil Sonorense en esta materia, si el poderdante no establece un plazo en el otorgamiento del poder, se entenderá que será de tres años.

En caso de que la formalización de la compraventa en escritura pública cause impuestos a pagar por parte del vendedor, es más seguro que los pague en el momento en que recibe el precio, al mismo tiempo que firma la escritura donde transmite la propiedad.

Este tipo de poder para actos de dominio en forma irrevocable sobre inmuebles es una operación considerada como “vulnerable”, pues lo dispone la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita, por lo que el notario tiene la obligación de dar aviso a la Unidad de Inteligencia Financiera (UIF) sobre el otorgamiento de  este acto.

Dicho lo anterior, si va a realizar una compraventa, es mejor formalizarla ante notario público en una escritura pública, realizándose el pago de los impuestos que corresponden a cada una de las partes, vendedor y comprador, para evitar que ambas partes puedan verse involucradas en una controversia judicial en el futuro.

En todo caso, lo mejor es asesorarse con el notario o notaria de su confianza. Éstos le resolverán todas sus dudas y le explicarán el alcance legal de todos los actos que pretenda realizar. Cuide su patrimonio y conserve su tranquilidad.

La autora es Maestra en Derecho Internacional Privado por la Universidad de Sonora,

Titular de la Notaría Pública número 106 en Hermosillo, Sonora,

notaria106.sonora@gmail.com