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Urbanización que genera valor


Cuando hablamos de urbanización, nos encontramos con conceptos y definiciones conformados por diferentes enfoques multidisciplinarios en la búsqueda de ordenar y regular los asentamientos humanos.

El fin primordial de la urbanización, debe ser destinado al beneficio de las poblaciones y a mejorar su calidad de vida, por lo que debe priorizar el beneficio colectivo sobre el individual.

Pero es innegable, que la cuestión urbana está ligada a la dimensión espacial del desarrollo humano, generados por las actividades económicas y sociales, así como la generación de riqueza.

La urbanización como sistema socio-espacial que genera valor, no sólo está asociada con un mayor desarrollo económico en países de alto ingreso, presentando en consecuencia, mayores concentraciones de la población en centros urbanos (Banco Mundial, 2009), sino que las ciudades mismas son un factor de crecimiento.

Esto de manera similar, se repite en las ciudades de países con menor desarrollo económico, porque la proximidad que implica la aglomeración urbana, facilita el intercambio de ideas, aumenta la disponibilidad de mano de obra especializada y mejora la posibilidad de combinar factores de producción (Glaeser, 2011).

Hay que considerar además, que la expansión del área urbana, genera valor por sí misma, ya que las zonas de suelos rurales, al incorporarse al sistema urbano, aumentan su valor, derivado de la
generación y/o mejoras de la infraestructura al crear e interconectar nuevas zonas de desarrollo, ya sean habitacionales, comerciales o industriales.

Esta infraestructura, que es necesaria para el desarrollo urbano, genera plusvalías en las franjas de predios contiguos a las vialidades intervenidas y en zonas relacionadas a las mejoras; por lo que podríamos decir, que tienden a generar un mayor valor que el costo de la inversión.

También, el aumento de las densidades, al pasar las construcciones de un nivel (ya sea habitacional y/o comercial), a edificios de varios niveles, genera un aumento en el valor del suelo, ese aumento, dependerá de factores como la zona, ubicación, sector y el estrato económico.

Ahora, el Municipio, es el responsable de aplicar las políticas públicas e instrumentos que ordenen y regulen estos desarrollos de acuerdo a los programas urbanos establecidos, además de prestar los servicios públicos en forma eficiente y satisfactoria a las necesidades demandadas por sus habitantes, por lo que es de suma importancia fortalecer o buscar los mecanismos que permita la mayor captación de recursos para su cumplimiento.

La recaudación de ingresos propios, es uno de los factores que aumenta la eficiencia de las administraciones municipales; pero la realidad es otra, en el reporte Índice de Información Presupuestal
Municipal 2016 (IIM2016), del Instituto Mexicano para la Competitividad (IMCO), informa lo siguiente: La procedencia en general de los ingresos propios de los municipios en el país, no
superan el 20% del total de sus ingresos y las asignaciones federales y estatales, en suma, presentan el 71.5 % de los ingresos totales.

Al aumentar la captación propia, en este caso, a través del impuesto predial, permitiría una sana independencia financiera y autonomía municipal en la aplicación de los recursos de acuerdo a las
necesidades y prioridades contempladas en los planes y programas de desarrollo municipal.

Por lo tanto, hablar de la urbanización como generadora de valor, debería de ser un tema de interés ciudadano, no sólo por las mejoras y plusvalías inmobiliarias capitalizadas, sino de fomentar una cultura tributaria, al concientizar y contribuir el ciudadano con sus obligaciones y la correspondiente reciprocidad en la aplicación de los recursos.

EL autor es Arquitecto y Maestro en Valuación Inmobiliaria e Industrial.
Estudios en Administración de la Construcción, Diplomado en Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial y Diplomado en Protección Civil.
jlmorch@hotmail.com.

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