Valor del suelo en zonas de riesgo

Como se ha mencionado en artículos anteriores, el crecimiento de la ciudad genera valor económico y social; adicionalmente, la densificación, el cambio de uso de suelo de rural a urbano y la instalación de la infraestructura necesaria para la urbanización tiende a incrementar los valores del suelo.

En toda traza urbana, podemos identificar las áreas de zonificación primaria, habitacional, comercial o mixta e industrial, en las densidades especificadas en los programas urbanos, a las cuales se les asigna un valor económico que usualmente aumenta con el transcurso del tiempo y el desarrollo de la zona. Dichos valores son referidos por los institutos catastrales, para el cobro del impuesto predial, el cual es una de las principales fuentes de ingresos de los gobiernos municipales.

Ese valor es determinado por el mercado, es decir, el proceso de la oferta y demanda, que ocasionalmente genera especulación privilegiando el desarrollo de zonas no necesariamente adecuadas para el crecimiento ordenado y equilibrado de la ciudad; identificando en esos casos modelos de dispersión en varias ciudades, rebasando por mucho la capacidad de los Ayuntamientos para la prestación de los servicios requeridos.

Se ignora además, un aspecto relevante para los asentamientos humanos: el riesgo, el cual no es generado por los fenómenos naturales a los que se están expuestos, sino que es un constructo social que se puede definir como “las formas en que la sociedad construye contextos vulnerables que provocan desajustes o desadaptaciones al entorno, y que este se convierte en una amenaza y en un generador de riesgos”. García Acosta (2006).

Factores como la urbanización acelerada, el hacinamiento, la degradación ambiental, la contaminación de los mantos acuíferos, la sobreexplotación de recursos naturales y la pobreza extrema, sobrepasan cualquier buena intención de planeación.

A manera de ejercicio geoespacial, podríamos analizar la forma de la ciudad y su traza vial, superponer gráficamente capas con diferentes aspectos de la ciudad como valores de suelo ofertados en el mercado, cartografía de valores catastrales y planos de usos de suelo vinculados al atlas de riesgos correspondiente.

Así, encontraremos aspectos interesantes al referir la distribución de los usos de suelo a las zonas identificadas como de alto riesgo, por ejemplo que no hay diferencia en la asignación de una zona mixta o habitacional en una franja con alto riesgo de inundación pluvial, deslizamientos de laderas o cauces de ríos o arroyos.

También, los valores en tablas catastrales y los ofertados en el mercado no distinguen esas zonas de riesgo, al hacer un análisis estadístico del comportamiento de los valores a través del tiempo,

se observa un incremento en los mismos, llegando a veces a ser más elevados que terrenos existentes en zonas adecuadas para el desarrollo; aún sin existir o considerar planes de prevención u obras de mitigación que reduzcan o eliminen el impacto que podría tener una afectación derivada del fenómeno perturbador al que estuviera expuesto.

Se dice que el mercado de valor del suelo no se debe regular, que se autoregula, pero los resultados obtenidos privilegian el aspecto económico y dejan de lado el aspecto  social, ambiental y sustentable.

Como reflexión final: El Instituto Nacional del Suelo Sustentable ha implementado una Política Nacional de Suelo, indica que “Es necesario que el Estado recupere la Rectoría sobre el desarrollo urbano y la ocupación del territorio.

Dicha rectoría, debería servir para garantizar que el suelo cumpla con su función social y ambiental, y no solo con su función económica”.

El autor es arquitecto y maestro en Valuación Inmobiliaria e Industrial.

Estudios en Administración de la Construcción, Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial, y Diplomado en Protección Civil.

jlmorch@hotmail.com.